Постараюсь описать основные болевые вопросы, касающиеся наших домов.
Решение этих вопросов позволит снять напряжение, сложившееся в последнее время между жителями и управляющей компании, сформулировать требования к работе и задачи на ближайший период. Ну и конечно сможет повысить стоимость наших квартир и сделать их привлекательнее.

Итак:
1. Какие накопления по тарифу на содержание общего имущества на балансе наших домов.

Суть вопроса: В 2014 году, когда дом передавался в управление УК Сфера, под директорство Капелина А.Л. накопления составляли около 3,5 млн рублей. Средняя собираемость платежей за ЖКХ в стране давно выше 90%, приближается к 98% (стр 44 отчета Росстата). Т.е. деньги от жителей перечисляются в достаточном объеме. Текущий ремонт домов не ведется или в минимальном объеме. Тем не менее после 2014 г. отчетов УК Сфера по этому показателю не ведет и не предоставляет их по запросам жителей (годовые отчеты либо не ведутся, либо представляют собой отписки. Хранение их не ведется, более того, с сайта УК они удаляются спустя некоторое время. Формы отчетов, которые удалось добыть (посмотреть можно тут)не соответствуют никакой критики и не соответствуют стандартным формам раскрытия, которые рекомендует законодательство. Что с этими деньгами, как они расходуются вопрос открытый и серьезный. А это те средства, с которых делается ремонт дома и развивается двор.

2. Переход здания электрической подстанции в собственность УК Сферы .

Суть вопроса: Трансформаторная подстанция была возведена застройщиком дома ОАО "УСС-604". Также собственники ОАО "УСС-604" создают в новом доме УК "Сфера"  В УК Сфера до 2015г. управляющим директором был Лукке А.В.. По требованию учредителей из УС-604 (по совпадению застройщика дома), из за того что УС-604 имел задолженность перед УК  Сфера, была передана взаимозачетом данная подстанция. Позднее Капелин (на тот момент юрист УСС 604) входит в состав учредителей УК Сфера и выкупает оставшиеся доли (накоплениями по тарифу собственников МКД 22?). Лукке как наемный работник им увольняется, и начинается наша история. Вот так сомнительными схемами отчуждается имущество, которое можно было бы перевести в состав общего имущества. Но варианты побороться еще есть, решая вопрос №1

3. Вопрос с организацией закрытой парковки  .

Суть вопроса: Организация закрытой парковки с внешней стороны дома позволить уменьшить число посторонних во дворе дома, решит большинство проблем связанных с громкой музыкой и драками во дворе дома в ночное время, заезд машин на газоны, парковкой автомобилей с других домов, увеличит общую безопасность. Техническая часть этого мероприятия обсуждается в соседней теме (посмотреть). Практически нужно со стороны УК направить усилия на то чтобы взять ту территорию у города в долгосрочную аренду.

4. долговременная парковка упорных товарищей во внутреннем дворе .

Здесь можно навлечь огонь критики, но как вам такой вариант: новые изменения в законодательстве позволяют организовать решением общего собрания платную парковку во дворе. Установить большой ценник, выделить места. Много будет желающих - поднять цену до уровня, когда останется комфортное количество машин. Отработать взаимодействие со службами (эвакуаторы, ГИБДД, УК как исполнителя). Денежные средства в доход дома и исполнителю услуги. Вопрос сложный но решаемый.

5. претензии к тарифу на содержание и текущий ремонт от собственников нежилых помещений .

Суть вопроса: В основном все собственники нежилых помещений перешли на прямые договоры с РСО (ресурсоснабжающие организации). В УК МКД остались в основном платежи по тарифу на содержание и текущий ремонт. собственников нежилых помещений не устраивает заложенные в данном тарифе расходы на лифт (примерно 3-4 рубля в структуре цены). Помещения станут более привлекательны для собственников и менее обременены платежами.

6. снижение платежей на коммунальные услуги за общее имущество .

Здесь как раз можно было бы рассмотреть схему что платежами с нежилых (вопрос №4) закрывать общедомовые расходы, оставив жителям лишь плату за жилое помещение.

7. плохой договор с УК и контроль за его исполнением .

Суть: Вот на что рекомендуют обратить внимание собственникам при утверждении нового договора управления

Срок договора. Обычно УК ставят его по умолчанию на 5 лет. Требуйте 1 год с возможностью пролонгации.
Порядок расторжения договора. Никаких штрафных санкций для собственников, никаких «если доказали нарушение договора» и тому подобного. Общим собранием приняли решение – расторгли.
Порядок заключения договоров на использование общего имущества – только по решению Совета МКД. Чтобы без Вас не сдавали Ваше имущество в аренду третьим лицам.
Порядок распределения средств от использования общего имущества (доходы дома) – обычно ставят 70/30, где 70% — собственникам, а 30% — в доход УК. Мы рекомендуем 90/10.
Порядок определения подрядчиков по текущему ремонту – опять же через Совет дома. Очень часто УК завышают сметы и приводят «своих» подрядчиков, которые делают некачественную работы за огромные деньги.
Порядок осуществления контроля – ежемесячные (ежеквартальные) акты выполненных работ, на основании которых УК имеет право списывать средств. Если акт не подписан – работа считается не принятой (услуга не оказанной).
Ежемесячный отчет о доходах и расходах многоквартирного дома. Вы должны понимать сколько у вас есть денег, на что их можно потратить. Кстати, прямо сейчас ответьте на вопрос, сколько денег на счете Вашего дома на 1 число этого месяца?
Порядок отнесения расходов потерь ОДН сверх нормативов – только на УК. Очень часто стали попадаться договоры, где относят на собственников.
Порядок контроля должен включать в себя штрафы, в том числе, в сторону УК за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
Годовой отчет - определите конкретную форму годового отчета (пример форма 2.8 приказа 882 Минстроя или приложение 2 приказа 411 Минстроя) Формулировка в договоре "в форме, установленной законодательством РФ" не имеет смысла
Договор может быть дополнен любыми предложениями собственников.
Сравните с текущим договором и проектом (посмотреть)

8. Отсутствие озеленения  .

Суть вопроса: Как известно, дом построен на пустыре и количество деревьев и кустарников можно пересчитать по пальцам. Отсюда и все проблемы, связанные с этим - нет защиты от ветра (между тем, стоит перейти дорогу и там большое количество деревьев и ветра практически не ощущается), нет защиты от палящего солнца летом. Кроме этого дом с 3-х сторон будет окружен дорогами и вся пыль от машин летит в окна и балконы. Также зеленые насаждения закрывают двор и в конце концов просто приятны глазу и создают ощущение уюта.
Решение только одно - организовывать посадку самостоятельно.
Техническая часть этого мероприятия обсуждается в соседней теме (посмотреть). Практически нужно со стороны УК направить усилия на то чтобы взять ту территорию у города в долгосрочную аренду (заодно решая вопрос с парковкой и шлагбаумами) и отправить заявку в администрацию города на получение гранта от города.