Как определить, принято ли решение на общем собрании собственников
Чтобы определить, принято на собрании решение по вопросам, вынесенным на голосование, необходимо знать количество голосов, которое Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) требует для каждого такого решения.

Количество голосов пропорционально доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме, а такая доля пропорциональна размеру площади помещения, принадлежащего собственнику. Таким образом, количество голосов прямо зависит от площади помещения, которым обладает участник голосования (необходимо также учитывать, не находится ли само помещение в общей собственности нескольких лиц).

Для общего собрания собственников помещений почти все требования к количеству голосов ЖК РФ сформулированы в ст. 44, 45, а для собрания членов ТСЖ - в ст. 145, 146. В любом случае, чтобы собрание могло принимать какие угодно решения, в нём должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. В таком случае принято говорить, что кворум имеется, собрание правомочно принимать решения.

Теперь рассмотрим количество голосов по конкретным решениям, выносимым на голосование (перечень не исчерпывающий). Начнем с самых строгих требований.

Решение принимается только 100% голосов (единогласно)
Согласие всех собственников требуется при уменьшении общего имущества собственников помещений.

В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст. 40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

Решение принимается 2/3 (66,7%) голосов
Вопросы, по которым решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников.

Многие вопросы капитального ремонта:

- о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта) (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о получении ТСЖ или кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). При этом решение о проведении капитального ремонта предусматривает в соответствии сост. 189 ЖК РФ утверждение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту; предельно допустимая стоимости услуг и (или) работ, лица, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе подписывать соответствующие акты. Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то сюда же прибавляются вопросы об утверждении сроков проведения капитального ремонта и источниках финансирования работ.

Вопросы, связанные с использованием общего имущества:

- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о пользовании общим имуществом собственников иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу, и о лицах, уполномоченных на подписание этих соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных такими соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы.

- о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о создании ТСЖ в нескольких многоквартирных домах, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в ИФНС, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества (ч.2 ст. 136 ЖК РФ).

Решение принимается 50% голосов от общего (!) числа собственников
Вопросы, по которым решения принимаются более чем 50%голосов от общего числа голосов всех собственников:

- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

Решение принимается 50% голосов от числа принявших участие (!) в собрании собственников
Вопросы, по которым решения принимаются простым большинством голосов от участвующих в собрании собственников.

Вопросы, связанные с общим имуществом:

- о благоустройстве земельного участка, на котором расположен дом и который относится к общему имуществу, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на таком участке; (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о текущем ремонте общего имущества в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

Вопросы организации и проведения общих собраний:

- об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников доме в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания в форме заочного голосования с использованием системы (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ или кооператива общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- о способе направления собственникам письменного сообщения о проведении общего собрания собственников или о доступном для всех собственников месте размещения таких сообщений (ч. 4. ст.45 ЖК РФ),

- о сроках проведения годового общего собрания собственников (по умолчанию – второй квартал каждого года) (ч.1 ст.45 ЖК РФ);

- об определении места (адреса) хранения копии протоколов общих собраний собственников и решений таких собственников (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ)

- об определении доступного для всех собственников помещения дома, в котором инициатором собрания размещается сообщение о решениях, принятых общим собранием, и итогах голосования (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ),

Вопросы, связанные с выбором и реализацией способа управления:

- выбор способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- выбор управляющей организации (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ),

- утверждение условий договора управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ),

- отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ),

Вопросы о совете многоквартирного дома:

- выбор и переизбрание совета многоквартирного дома и его председателя, избрание комиссий собственников помещений (ч. 1, 6, 12 ст. 161 ЖК РФ),

- об установлении вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю (ч. 8.1 ст. 161 ЖК РФ). Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера,

- о сроке полномочия совета многоквартирного дома (по умолчанию – 2 года) (ч. 10 ст. 161 ЖК РФ).

- об использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы в деятельности совета многоквартирного дома и его председателя, комиссий собственников в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на обеспечение деятельности совета, председателя, комиссий (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ),

Все остальные вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников (п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Сюда можно отнести, например,

- о заключении собственниками, действующими от своего имени, в порядке, установленном ЖК РФ, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами(п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

- об утверждении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ),

- об определении размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, с проведением перерасчета исходя из показаний общедомового прибора учета или исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям общедомового прибора учета (ч. 9. ст. 156 ЖК РФ),

- о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме, где выбрано непосредственное управление (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ),

- о выборе лица, уполномоченного действовать доме в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в доме, где выбрано непосредственное управление (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ),

- об отказе от указания в платежном документе штриховых кодов, предусмотренных ГОСТ Р 56042-2014 в случае управления домом ТСЖ или кооперативом (пп. к(1) п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

- о дополнении перечня иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, прямо не указанных в п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

- о заключении энергосервисного договора (контракта), направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества. При этом решение должно содержать величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении, которая должна быть обеспечена в результате исполнения договора, срок, необходимый для достижения такой величины экономии, цену договора и порядок ее оплаты, срок действия договора (п. 38(3) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

На практике не по всем вопросам можно однозначно определить количество требующихся голосов.
Поэтому при возникновении любых спорных вопросов рекомендуем обращать внимание на практику судов вашего региона и Верховного Суда РФ.

материал составлен на основе статьи компании Домсканер (ссылка)